Fonds de commerce, droit au bail ou location pure : quelle différence ?

« Fonds de commerce », « droit au bail », « pas-de-porte », « location » : ces mots sont souvent employés les uns pour les autres, y compris dans les annonces. Pourtant, ils désignent des opérations très différentes, avec des règles, des acteurs et des sommes qui ne sont pas les mêmes.

Voici comment les distinguer, et savoir laquelle correspond à votre projet.

1. La différence essentielle : qui vend ?

• Vente d'un fonds de commerce : c'est le locataire en place qui vend son activité, avec son bail et sa clientèle, à un acquéreur qui la poursuit.
• Cession d'un droit au bail : c'est le locataire en place qui transmet seulement son bail commercial à un repreneur, qui exercera sa propre activité dans le local, dans le respect des activités autorisées par le bail.
• Location pure : c'est le bailleur, propriétaire des murs, qui loue directement son local libre en signant un nouveau bail.

Dans les deux premiers cas, vous traitez avec le locataire sortant. Dans le troisième, vous traitez directement avec le propriétaire.

Un cas particulier existe : lorsque le commerçant est aussi propriétaire de ses murs. Il peut alors vendre son fonds de commerce et, en même temps, signer un nouveau bail avec l'acquéreur, ou lui vendre aussi les murs.

2. La vente d'un fonds de commerce

Le fonds de commerce regroupe les éléments qui permettent d'exploiter une activité :

• le bail commercial, le contrat signé entre le bailleur et le locataire, qui encadre leur relation et fixe ce que le locataire peut faire ou non dans le local ;
• la clientèle, qui se traduit dans le chiffre d'affaires et les résultats de vos bilans, et qui détermine en grande partie la valeur du fonds ;
• le matériel et le mobilier ;
• les contrats de travail en cours, transmis à l'acquéreur ;
• selon les cas, l'enseigne et le nom commercial;

Le stock de marchandises, s'il est repris, est évalué séparément du prix du fonds.

Le prix revient au propriétaire du fonds. Il dépend surtout du chiffre d'affaires et de la rentabilité de l'activité.

Le bail ne peut pas interdire la cession du bail à l'acquéreur du fonds, mais il peut l'encadrer, par exemple en exigeant l'accord du bailleur.

Pour en savoir plus, lisez notre article Les étapes de la vente d'un fonds de commerce, de l'annonce au versement du prix.

3. La cession d'un droit au bail

Le droit au bail, c'est le droit d'occuper le local aux conditions du bail en cours. En le cédant seul, le locataire ne transmet ni sa clientèle ni son activité : le repreneur s'installe avec son propre projet, dans les limites des activités autorisées par le bail. Si son projet sort de ces activités, il faudra obtenir une modification de la destination du bail, appelée déspécialisation, ce qui ajoute une étape et peut avoir un coût pour le repreneur.

Le prix est versé au locataire qui cède. Sa valeur tient surtout à l'emplacement, au montant du loyer par rapport au marché et à la durée restante du bail.

Le bailleur a ici beaucoup plus son mot à dire : le bail peut soumettre la cession à son accord, voire l'interdire. Les contrats de travail ne sont en principe pas transférés au repreneur.

Pour en savoir plus, lisez notre article Céder son droit au bail commercial : étapes et précautions.

4. La location pure

Ici, il n'y a ni activité ni bail à reprendre : le local est libre, et le bailleur signe directement un nouveau bail commercial avec le futur locataire. Les conditions du bail sont convenues entre eux, dans le cadre prévu par la loi.

Le bailleur peut demander, en plus du loyer, un droit d'entrée, aussi appelé pas-de-porte. Cette somme lui est versée directement, selon les modalités prévues au bail. Selon la rédaction du bail, elle est considérée comme une indemnité ou comme un supplément de loyer, ce qui n'a pas les mêmes conséquences fiscales ni les mêmes effets sur l'évolution du loyer (Bofip, impots.gouv.fr). La clause doit donc être rédigée avec soin.

Bon à savoir : le droit d'entrée et le droit au bail sont souvent confondus. La différence tient à la personne qui reçoit l'argent : le droit d'entrée est versé au bailleur, le prix du droit au bail est versé au locataire sortant.

5. Le tableau comparatif

	Fonds de commerce	Droit au bail	Location pure
Qui vend ou loue	Le locataire en place	Le locataire en place	Le bailleur
Ce qui est cédé	L'activité : bail, clientèle, matériel…	Le bail seul	Rien : un nouveau bail est signé entre le bailleur et le locataire
Qui reçoit l'argent	Le propriétaire du fonds	Le locataire qui cède	Le bailleur : le loyer et, éventuellement, un droit d'entrée
Rôle du bailleur	Peut encadrer la cession du bail	Peut encadrer ou interdire la cession	Convient des conditions du bail avec le locataire
Contrats de travail	Transmis à l'acquéreur	En principe non transférés	Non concerné
Ce qui fait la valeur	Chiffre d'affaires et rentabilité	Emplacement, loyer, durée du bail	Emplacement et loyer

6. Comment savoir ce qui correspond à votre situation

Quelques questions simples permettent d'y voir plus clair :

• Vous êtes locataire et votre activité, avec sa clientèle, peut être reprise par un acquéreur ? Vous pouvez envisager la vente de votre fonds de commerce. Sa rentabilité pèsera ensuite dans le prix.
• Vous êtes locataire, votre activité s'arrête, mais votre emplacement est recherché ? La cession de votre droit au bail peut être la bonne solution, si votre bail le permet.
• Vous êtes propriétaire des murs et le local est libre ? Vous pouvez le louer directement, en signant un nouveau bail avec le locataire de votre choix.

Dans tous les cas, faites relire votre bail par votre conseil avant de vous lancer : c'est lui qui fixe le cadre de l'opération.

Si vous hésitez entre vendre votre fonds et céder votre droit au bail, notre article Comment estimer la valeur de son fonds de commerce ? peut vous aider à y voir plus clair.

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Cet article donne des repères généraux et ne remplace pas un conseil personnalisé. Pour votre situation, rapprochez-vous d'un professionnel spécialisé.